Ideja par dzīvošanu bez hipotēkas var īpaši aizvilināt cilvēkus, kurit uvojas pensijai. Šajā laikā arī tukšajiem nesters ir pieņemts apsvērt iespēju pārdot lielo ģimenes māju par labu mazākam īpašumam vai mierinājumam, ko ir vieglāk uzturēt. Māju īpašnieki, kas ilgu laiku ird zīvojuši kādā mājā un tagad ir ar zemu hipotekāro atlikumu vai, iespējams, bez hipotēkas vispār var apsvērt, vai ir izdevīgi pirkt jaunu īpašumu ar pārdošanas ieņēmumiem skaidrā naudā, nevis saņemt hipotēku. Lai gan pirmspensionāres var būt vilcinātas pārnest parādu pensijā, aizņemtie līdzekļi var atmaksāties.
Ultrakonservatīvajiem investoriem, pircējiem periodos, kad ir augstas procentu likmes, vai indivīdiem, kas meklē mainīgas procentu likmes hipotēkas, var būt grūtāk panākt, ka aizņemto līdzekļu piesaiste viņiem darbojas ar jebkādu pamatotu noteiktību.
Lūk, piemērs:
Pieņemsim, ka Millers 60 gadu vecumā pārdod savu māju par $700, 000,un viņu hipotekārā peļņa ir $200, 000. Viņi plāno nopirkt māju par $500,000 un nolikt 20%. Millers var saņemt 30 gadu fiksētu hipotēku par 4,5%procentu, un to vidējā gada peļņa no ieguldījumiem ilgtermiņā ir 6%.Pāris plāno strādāt līdz 66 gadu vecumam. Ja viņi saņems hipotēku, tad, kamēr viņi strādās, viņiem būs jāveic hipotekārie maksājumi no saviem ienākumiem. Bez hipotēkas viņi ieguldīs līdzekļus. Ja viņi iet pensijā ar hipotēku, tad, kad viņi pār trauks darbu, Millera pārskaitīs savu investīciju kontu par maksājumiem.
Jautājums ir šāds: vai viņiem būtu jāsaņem hipotēka vai jāpērk jaunā māja, izmantojot ieņēmumus skaidrā naudā no savas vecās mājas pārdošanas?
Šajā piemērā vislabāk ir izmantot sviras. Caur kompjūtera varu, pēc 30 gadiem Millera ieguldījuma konts būtu gandrīz $260, 000 lielāks, ja viņi nopirktu māju ar hipotēku, salīdzinot ar, ja viņi par kondo maksātuskaidrā naudā, neskaitot nodokļus.
Ir noderīgi atzīmēt, ka daudzi šīs analīzes mainīgie ir savstarpēji saistīti.Ja Millers paaugstinātu pirkuma cenu, palielinātos arī peļņa parhipotēkas saņemšanu. Tomēr, ja starpība starp pašreizējām hipotēkuprocentu likmēm un gaidāmo ieguldījumu atdevi samazinās, ieguvumsno aizdevuma saņemšanas samazināsies.
Sarežģīta analīze
Ja vien nesalīdzinās fiksēto hipotēku ar 30 gadu obligācijas turēšanu, ir vairāki galvenie pieņēmumi, kas mājas pircējiem jāizdara analīzei. Tā kā nav iespējams droši zināt, kas notiks nākotnē, ir svarīgi ņemt vērā ikvienu lēmuma aspektu.
Lūk, daži papildu finanšu apsvērumi:
Nodokļi. Mājas īpašumam ir nodokļu priekšrocības, un hipotēkai ir būtiska nozīme šo priekšrocību izmantošanā. Nodokļu maksātāji, kas veic nodokļu atskaitījumus, parasti var atskaitīt hipotēkas procentus par pirmo $750, 000 no pirmās vai otrās mājas parādsaistībām, lai gan ir citi apsvērumi, kas izriet no 2017. gada nodokļu reformas tiesību aktiem.Tas var būt īpaši noderīgi pensionāriem, kas zaudējuši daudzas citas iespējas samazināt ar nodokli apliekamo ienākumu (piemēram, 401(k)iemaksas). Kaut arī ietekme uz nodokļiem ir svarīga jebkura finansiāla lēmuma sastāvdaļa, ir svarīgi neļaut, lai nodoklis aizkavē suni: likumi var mainīties jebkurā laikā.
Tirgus svārstības. Pat ja ieguldītājs gūst vidējo gada peļņu 6% apmērā(kā pieņemts iepriekš minētajā piemērā), faktiskā peļņa ievērojami atšķirsies no vidējā gada. Secībai, kādā notiek atgriešana, var būt dramatiska ietekme uz analīzes rezultātiem. Piemēram, Millera gadījumā, ja to ienesīguma likme bija -4% pirmajā gadā un 6% atlikušajai30 gadu analīzei, labums no hipotēkas saņemšanas tiktu samazinātslīdz $56, 000, uz leju no $260, 000! Līdzīgi, ja tirgus pārsniegtu vidējo peļņu pirmajā simulācijas gadā, palielinātos relatīvā priekšrocība, ko dotu hipotēkas saņemšana pret pirkšanu ar skaidru naudu.
Regulējamas likmes hipotēkas. Roka NEDAUDZ maina analīzi, jo tiek ieviesti papildu kompleksi un nezināmi. Regulējamas likmes hipotēka parasti ir visizdevīgākā, ja māju īpašnieki neplāno mājā dzīvot daudzilgāk par sākotnējo noteikto laiku. Šādā situācijā pircējiem būs arī jāapsver iespēja palikt mājās ilgāk, nekā gaidīts, kā tiek noteikts likme spieaugums un savas nākotnes procentu likmju gaidas. Lai gan risks ir lielāks, ja kāda PERSONA ir piemērota, tas ir lielisks sviras izmantošanas piemērs.
Praktiski apsvērumi, pērkot māju
Pircēji var saskarties arī ar loģistikas problēmām vai konkurences tirguss piedienu. Īpaši cilvēkiem, kas ļoti ilgi dzīvojuši savās mājās, deglēšana,pazemināšana un pārvākšanās var būt diezgan liels izaicinājums. Javien nespējat vienoties par nomāšanu vai arī spējat pilnībā izlīdzinātabas mājas slēgšanas, skaidras naudas pircēji var būt spiesti apmesties viesnīcā vai īrēt to laikā.
Hipotēkas iegūšana var atvieglot pāreju dažiem pircējiem, kuriem jau ir priekšapmaksa un kuri joprojām var pretendēt uz savu aizdevumu, uzturot abus mājokļus, jo viņi var iegādāties jaunu māju pirms vecās mājas pārdošanas. Ērtībai tomēr ir cena, un pastāv risks, ka māja nepārdosies tik ātri vai par paredzēto cenu.
Visi skaidras naudas piedāvājumi ir vēlamais instruments pircējiemkonkurences tirgos. Ja hipotēka ir vēlama, bet jūs cīnāties, lai konkurētuar noncontingent piedāvājumiem, viena iespēja varētu būt iegādātiesjauno māju vai pretendēt uz aizdevumu pēc slēgšanas.
Lai gan mājas pirkšana vai pārdošana ir emocionāls lēmums, ir svarīgineļaut savām personiskajām jūtām padarīt jūsu viedokli labāku. Pārāk daudz pērk mājās vai nolemj iegādāties ar skaidru naudu tikai tāpēc, ka ilgtermiņā var mazināt pensionāres dzīvesveidu.